Investiční zemědělské pozemky
Základní teze
- Jde o pozemky, které jsou aktuálně zemědělské a nepočítá se s tím, že by se v dohledné době měly změnit (ve stavební apod.).
- Investor nabývá svůj zemědělský pozemek – je zapsán jako jeho vlastník v katastru nemovitostí.
- V zemědělských pozemcích spočívá hlavní část základní potřeby lidí – obživa. Nedá se vše dovézt ze zahraničí.
- Zemědělské pozemky nikdy nepřibývají – vždy jen ubývají. To má za následek zákonitý a trvalý růst hodnoty (a ceny) zemědělských pozemků.
Úvodní informace
Za socialismu patřilo všechno všem – také půda. Byla vyvlastněna bývalým vlastníkům, ti se odnaučili na ní hospodařit, přestěhovali se do měst a ztratili o ni zájem.
- Existovala jedna významná přednost – existoval požadavek na potravinovou soběstačnost – tento požadavek už dávno není naplňován.
- Je obvyklé, že zemědělské pozemky jsou obdělávány hromadně místním zemědělcem (zemědělci), existuje pachtovní (nájemní) vztah – majitel inkasuje pacht (nájem).
- Zemědělská půda byla postupně přeměňována na stavební – výstavba rodinných domů, logistických center, komunikací …
- Hodnota zemědělské produkce není příliš vysoká: pouze jen kolem 1 % z ceny pozemku ročně. Kromě zisku zemědělce za prodej jeho zemědělských produktů existuje výplata evropských dotací – cca 5 % z ceny pozemku ročně. Dotaci inkasuje pachtýř (zemědělec). Dotace činí provoz zemědělce udržitelným. Největším příjemcem evropských dotací je největší český zemědělský podnik …
- Pachtýř obvykle obdělává všechny pozemky současně – bez ohledu na to, který komu patří. S majiteli má sjednány pachtovní smlouvy. Má zájem na tom, aby mohl obdělávat všechny současně (nechce při obhospodařování se vyhýbat pozemku, který nemá propachtován) – má zájem, aby měl propachtovány všechny dostupné pozemky.
- Majitel zemědělského pozemku (restituent nebo pozdější nabyvatel) má zájem, aby jeho pozemek byl dobře obhospodařován a aby za pacht dostal zaplaceno. Proto obvykle nemá důvod do uzavřeného pachtovního vztahu vstupovat a obvykle využije smlouvu o pachtu, která byla k jeho pozemku sjednána do té doby.
- Obě strany – majitel pozemku (propachtovatel – pronajímatel) i pachtýř (nájemce – pachtýř) mají zájem na oboustranně výhodném stavu, který je podporován evropskými dotacemi a oba nemají žádný důvod, aby si dělali starosti – měnili podmínky apod.
Historický vývoj cen
- Průměrná cena zemědělské půdy byla v roce 1990 přibližně 3 Kč / m2 (30.000 Kč za hektar).
- Informace o následujícím vývoji cen zemědělských pozemků:
Očekávaný další vývoj a důvody
Je patrný soustavný růst cen zemědělských pozemků – i v obdobích, ve kterých docházelo k poklesům jiných hodnot (akcie a nemovitosti k bydlení v období 2008 – 2013, dluhopisy 2021 – 2023, kryptoměny 2021 – 2023 …). I v době Covidu!
- Je nesporný trend ubývání zemědělské půdy ve prospěch stavebních pozemků, komunikací…
- Je možné, že následkem války na Ukrajině tam dojde k poklesu zemědělské produkce … Ukrajina, Slovensko, Česko, Rakousko, Bavorsko … se nacházejí ve stejné klimatické oblasti. V případě poklesu produkce Ukrajiny bude vyžadováno, aby ten byl nahrazen zvýšenou produkcí v ostatních zemích stejné oblasti …
- Rakousko a Bavorsko: neprošly procesem znárodnění a restitucemi, jejich vývoj byl kontinuální. Zemědělské pozemky jsou v stabilním držení zemědělců, kteří na své půdě dlouhodobě hospodaří. Krajina je obdělávána, její produktivnost zachována. Majetkové přesuny jsou ojedinělé – v případě, že zemědělec chce ukončit svoji živnost, najde dalšího, kdo půdu převezme a dál ji obdělává … Dnešní průměrná cena zemědělské půdy v Německu a Rakousku je 5 – 6 EUR / m2.
- Je pravděpodobné, že i u nás směřuje situace k stavu, který je dnes běžný v Rakousku a Německu: zemědělská půda bude soustředěna v majetku zemědělců nebo případně velkých (zpravidla zahraničních) investorů. Cenové hladiny, předpokládá se, budou vyrovnány podobně jako je to dnes v oblasti nemovitostí k bydlení.
